关于印发《绵阳市住宅小区后期物业服务招标投标指导意见》（试行）的通知

绵阳科技城生态环境和城市建设局，各县（市、区）、园区、科学城办事处住房城乡建设行政主管部门，各有关单位：

为规范绵阳市行政区域内物业服务项目后期招标投标活动，保护招标投标当事人和全体业主合法权益，促进物业服务市场公平竞争和物业行业有序发展，结合我市实际，我委制定了《绵阳市住宅小区后期物业服务招标投标指导意见（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

特此通知。

附件：绵阳市住宅小区后期物业服务招标投标指导意见

绵阳市住房和城乡建设委员会

2025年7月1日

附件

绵阳市住宅小区后期物业服务招标投标指导意见（试行）

为规范绵阳市行政区域内的住宅小区后期物业服务项目招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争和物业行业的有序发展，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《绵阳市物业管理条例》和《四川省物业服务招标投标管理办法》等规定，结合我市实际，制定本指导意见。

一、招标情形

出现下列情况之一，鼓励按照本指导意见开展后期物业服务招标投标工作：

（一）物业服务合同主体灭失；

（二）物业服务合同依法解除；

（三）前期物业服务企业依法退出；

（四）业主共同决定解聘物业服务企业；

（五）法律法规规定的其他情形。

二、招标主体

业主有权共同决定授权以下组织或单位作为招标主体，依法组织实施后期物业服务招标投标工作：

（一）业主委员会、物业管理委员会。

（二）未成立业主委员会或物业管理委员会的小区，经专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主联名向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开业主大会，业主共同决定由街道办事处（乡镇人民政府）或其他合法组织（单位）作为招标主体。

（三）招标主体招标前，应组织成立由业主委员会或物业管理委员会、街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会、小区党支部代表、业主代表组成5至9人的单数招标领导小组，负责小区后期物业服务招标的具体工作。

三、监督管理

（一）市住房城乡建设行政主管部门负责全市物业服务项目后期招标投标活动的政策指导、物业专家库建设管理工作。

（二）县（市、区）、（园区）住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内后期物业服务招标投标活动的监督指导工作。

（三）街道办事处（乡镇人民政府）负责本辖区内后期物业服务招标投标活动的具体指导工作。

四、招标方式

（一）住宅及同一物业管理区域内非住宅小区规划总建筑面积3万（含）平方米以上的，除非业主大会另有决议，否则需要采用公开招标方式选聘物业服务企业。

（二）住宅及同一物业管理区域内非住宅小区规划总建筑面积3万平方米以内的，由业主大会共同决定物业服务企业选聘方式，鼓励采取公开招标方式选聘物业服务企业。

（三）住宅及同一物业管理区域内为单一产权主体的，由产权人自行决定选聘方式。

五、招标投标流程

（一）招标准备阶段

1.招标领导小组自行组织或委托第三方物业招标代理机构组织。在启动招标工作时需告知并接受街道办事处（乡镇人民政府）指导。

2.明确招标需求：确定选聘物业服务企业条件、服务等级、服务内容、确定招标时间和地点等。

3.拟定初步选聘方案：包括选聘物业服务企业要求、服务等级标准、公共收益分配比例、服务期限、投标保证金金额、履约保证金金额、投标人报名条件、资格预审人员组成、资格预审方式、评分标准、评委组成、中标人确定方式、物业服务合同条款等内容。选聘方案内容不得违背现行法律法规和业主公约的内容。

4.招标领导小组审议通过选聘方案后，召开业主大会对方案进行表决，表决通过后编制招标公告及招标文件。

（二）招标报备阶段

由招标主体向物业项目所在地县（市、区）、（园区）住房城乡建设行政主管部门申请招标报备，提供如下资料。

1.后期物业服务项目招标备案表。

2.业主委员会或物业管理委员会成立备案手续。

3.业主大会决议。

4.招标领导小组会议决议及公示文件相关记录。

5.招标公告或招标邀请书、招标文件。

6.委托招标代理机构办理招标事宜的，应提供代理机构的营业执照。

7.物业服务项目的其他必要资料。

主管部门接到招标主体申请后，在5个工作日内办理报备手续。报备材料有不符合法律法规的，应当告知招标主体及时补正。报备通过后，招标主体方可发布招标公告或协议选聘邀请书。

（三）招标阶段

1.招标公告发布：采取公开招标方式的，在县（市、区）、（园区）住房城乡建设行政主管部门官网或绵阳智慧物业平台进行挂网公示，接受符合条件的物业服务企业参与报名投标，发布招标公告期时间不少于3日（节假日顺延）。

2.招标文件申领：从招标公告期结束次日起，投标人领取招标文件时间不少于3日。

3.编制投标文件：投标人按要求编制投标文件。投标人对招标文件有异议的，需在提交投标文件截止时间10日前提出。招标主体应当自收到异议之日起3日内作出答复。

4.招标文件澄清修改：招标主体确需修改招标文件的，需在要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人，从书面通知到达潜在投标人之日起到递交投标文件截止时间不少于15日。

（四）开评标阶段

1.评标委员会确定：评标委员会为5人及以上单数组成，由招标主体代表、物业管理专家、业主代表组成，鼓励小区人大代表或政协委员参与评标，其中招标主体代表以外的专家不少于成员总数的三分之二。招标主体开标前在住房城乡建设行政主管部门公布的专家库中随机抽取评标专家。

2.监督人：由街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会、招标主体代表3名成员组成，负责整个开评标阶段流程的监督。

3.开标：开标前，投标人按招标文件规定递交密封的投标文件并签到，确认投标人身份。各投标人、监督人检查密封无误后签字确认，招标主体当众拆封投标文件，投标人各自宣读投标报价，经确认无误后签字。

4.评标：评标委员会依据招标文件规定进行评标，推荐不超过3名中标候选人，对评标结果签字确认，是否授权评标委员会确定排名顺序由招标文件规定。

5.结果宣布：评标委员会现场宣读评标结果，各投标人对评标结果有无异议进行确认签字。

6.发布中标公示：招标主体确定中标人3日内，在县（市、区）、（园区）住房城乡建设行政主管部门官网、绵阳智慧物业平台或小区显著位置发布中标公示，公示期不少于5日。

7.发出中标通知书：公示无异议或异议不成立的，招标主体向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标主体应当按照招标文件约定确定中标人。

（五）物业合同报备

1.签订物业服务合同：招标主体和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件依法签订物业服务合同。

2.物业服务合同抄送：物业服务合同自签订之日起30日内，中标人应当将物业服务合同抄报街道办事处（乡镇人民政府）和县（市、区）、（园区）住房城乡建设行政主管部门。

六、其他

（一）本指导意见未规定的事项依照相关法律法规执行。

（二）本指导意见自2025年8月1日起施行，有效期2年。